【以案释法】什么是定金,定金在合同的履行中如何发挥作用?

定金是合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人约定,由当事人一方在合同订立时或订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不可超过20%)预先支付给对方当事人的金钱。它属于一种担保方式,目的在于保障债权人的债权得以实现。

定金必需以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。下面博物史将会通过一个案例的形式,阐释一下定金合同的功能。

本案主体关系

佟某:本案原告,房屋买卖合同关系中的买受人;

杨某:本案被告,房屋买卖合同关系中的出售人;

房产中介:本案第三人,房屋买卖合同关系中的居间人。

基本案情

2014年6月3日,本案原告佟某和本案被告杨某经本案第三人房产中介居间,三方签订了《房屋买卖居间协议》和《房屋买卖协议》,约定由杨某将位于上海市某区的一栋房屋出售给佟某,房屋价款为260万元。《房屋买卖居间协议》中约定,佟某在签订本协议的同时支付意向金2万元,作为房产中介进行洽谈之用,若杨某在本协议上签字后即转为定金,若杨某违约不出售该房产,则应向佟某双倍返还定金;若佟某违约不购买该房产,则已支付的定金不予返还。《房屋买卖协议》中约定,佟某和杨某同意于本协议签署后37日内到房产中介签约地签订示范文本的房屋买卖合同。合同签订的当日,佟某向杨某支付了定金2万元。

随后,佟某在申请银行贷款过程中,却被银行告知该房屋已经存在司法查封。佟某、杨某及房产中介于2014年7月进行查询,方才得知因为杨某欠货款,已经被起诉到法院,2014年4月28日,法院对涉案的房屋被司法查封。杨某随即表示可在过户前解决欠款事宜,解除司法查封,佟某表示同意。但此后的情况却不像双方约定的那样顺利,因为佟某和房产中介再也无法与杨某取得联系。

佟某认为,因杨某的原因致房屋无法完成交易,合同目的无法实现,遂提起诉讼请求法院解除双方签订的《房屋买卖协议》,并根据定金罚则要求杨某双倍返还定金4万元。

因杨某已经无法联系,法院对杨某进行了公告送达。房屋中介作为本案的第三人参加了本案的诉讼。

裁判结果

法院判决解除了佟某与杨某的《房屋买卖协议》;并判决杨某于判决生效之日起十日内向佟某双倍返还定金4万元。

裁判理由

佟某与杨某签约后,因杨某的原因,涉案房屋被司法查封,致使合同目的无法实现,佟某要求解除双方签订的《房屋买卖协议》,应予支持。解除日期为起诉状副本送达杨某之日。杨某收取定金,却未能履行交付房屋的义务,应承担双倍返还定金的违约责任。

裁判解读

一、合同解除的情形有哪些?

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。”

本案中,因杨某的原因导致涉案房屋被司法查封,致使佟某与杨某的房屋买卖合同不能实际履行,合同目的不能实现,故应当予以解除。

二、定金罚则的适用。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

本案中,佟某向杨某支付定金是为了担保双方签订的《房屋买卖协议》内容的实现,但因杨某的原因致使合同目的无法实现,杨某作为不履行义务的一方,应当双方返还定金,即4万元。

三、被告下落不明了,法院该如何进行送达?

《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定:“受送达人下落不明,或者用本节规定的其他方式无法送达的,公告送达。自发出公告之日起,经过六十日,即视为送达。

公告送达,应当在案卷中记明原因和经过。”

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定:“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。”

本案中,杨某已经无法联系,法院可以对杨某进行公告送达,并可以在杨某不出庭的情况下进行缺席审理,并可做出缺席判决。

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